Je hebt een oude woning op het oog, je wil ze slopen en er iets nieuws voor in de plaats zetten, en iemand vertelde je dat je daarvoor maar 6% btw betaalt in plaats van 21%. Maar klopt dat nog, en geldt het ook voor jouw situatie? De regeling rond btw bij sloop en heropbouw is de voorbije jaren meermaals aangepast, waardoor zelfs aannemers en notarissen er soms even bij moeten stilstaan. Dit artikel zet de huidige voorwaarden op een rij, per concrete situatie.
De regels zijn al drie keer gewijzigd: wat geldt er nu?
Kort door de bocht: de maatregel begon als een tijdelijke coronasteun, werd daarna uitgebreid, vervolgens ingeperkt, en staat nu op een permanente maar striktere basis. De grote lijnen:
- Tijdens de coronaperiode gold het 6%-tarief tijdelijk in het hele land.
- Daarna werd het beperkt tot bepaalde stadskernen en erkende zones.
- Vandaag geldt er een permanent stelsel, maar met duidelijke voorwaarden rond eigenaar-bewoning, oppervlakte en gebruik.
Het resultaat: wie dacht aanspraak te maken op basis van oude informatie, komt soms bedrogen uit. En wie nooit de moeite nam om het te checken, mist misschien een reële besparing.
Voor welke woningen geldt het 6%-tarief nog?
De basisregel is simpel: je sloopt een bestaande woning volledig en bouwt er een nieuwe op. Die nieuwe woning moet je hoofdverblijfplaats worden. Het gaat dus om een privéwoning die je zelf bewoont, niet om een investeringspand dat je verhuurt of doorverkoopt.
Appartementen? Ja, die komen ook in aanmerking, op voorwaarde dat het gaat om je eigen appartement in het gebouw. Bouwt een projectontwikkelaar een volledig appartementsgebouw na sloop? Dan geldt het voordeel enkel voor de units die als hoofdverblijfplaats worden verkocht, niet voor de rest.
Moet het je enige woning zijn?
Hier zit een veelgemaakte verwarring. Je hoeft de woning niet je enige eigendom te maken, maar het moet wel je eigen en uitsluitende hoofdverblijfplaats worden. Je mag dus op het moment van de werken nog een andere woning bezitten (bijvoorbeeld je huidige gezinswoning), zolang je die binnen een redelijke termijn verkoopt of verlaat en effectief intrekt in de herbouwde woning.
Concreet: je woont nu in Gent in een rijtjeshuis, je koopt een verouderd pand in Aalst dat je laat slopen en herbouwen. Als je daarna effectief in Aalst gaat wonen en je Gentse woning verkoopt of opzegt, kom je in aanmerking. Doe je dat niet, dan niet.
Oppervlaktevoorwaarden: hoe zit dat?
Dit is het onderdeel waar de meeste mensen struikelen. De herbouwde woning mag een bewoonbare oppervlakte hebben van maximaal 200 m². Daarboven betaal je op het deel boven die grens gewoon 21%.
Hoe wordt die oppervlakte berekend? Het gaat om de totale bewoonbare vloeroppervlakte: woonkamer, slaapkamers, badkamer, bureau, eetkamer. Niet meegeteld worden: garages, technische ruimtes, kelders en zolders die niet bewoonbaar zijn ingericht. Een afgewerkte zolderverdieping telt wél mee. Laat dit dus altijd berekenen door je architect voor je begint, want na de feiten bijsturen is niet mogelijk.
Welke werken vallen onder de maatregel?
De sloop zelf en de volledige nieuwbouw van de woning vallen onder het 6%-tarief. Dat omvat ruwbouw, dakwerken, buitenschrijnwerk, isolatie, technische installaties zoals sanitair en elektriciteit, en afwerking.
Wat valt er buiten? Losse meubels, tuinaanleg, vrijstaande garages (tenzij ze deel uitmaken van de bouwvergunning), en werken die je zelf uitvoert. Doe-het-zelvers opgelet: de btw-verlaging geldt enkel voor werken gefactureerd door een btw-plichtige aannemer. Doe je een deel zelf dan sla je dat voordeel mis op dat gedeelte.
Mag je zelf kiezen wie de werken uitvoert?
Ja, je mag vrij kiezen welke aannemer(s) je inschakelt, zolang ze geregistreerd en btw-plichtig zijn. Je mag werken met één hoofdaannemer of meerdere onderaannemers voor verschillende loten (ruwbouw, elektriciteit, sanitair). Elke aannemer past het verlaagde tarief toe op zijn factuur, nadat jij hem de nodige documenten hebt bezorgd.
Hoe vraag je het verlaagde tarief aan?
Je vraagt het niet aan bij de overheid, maar je geeft de informatie door aan je aannemer. Concreet doe je dit via een verklaring op eer (een formulier dat je invult en ondertekent) waarin je bevestigt dat de woning je hoofdverblijfplaats wordt, dat de oppervlakte de 200 m² niet overschrijdt, en dat je aan alle voorwaarden voldoet.
De aannemer houdt die verklaring bij als bewijs tegenover de belastingdienst. Geef je valse informatie? Dan riskeer je achteraf de verschuldigde btw plus boetes te betalen. Zorg dus dat je verklaring klopt met de plannen van je architect.
Documenten die je typisch nodig hebt:
- De ingevulde verklaring op eer (model beschikbaar via de FOD Financiën).
- De omgevingsvergunning waaruit de sloop en herbouw blijkt.
- Eventueel de berekening van de bewoonbare oppervlakte door je architect.
Concreet rekenen: wat bespaar je?
Het verschil tussen 6% en 21% btw is enorm. Reken even mee:
- Project van 300.000 euro: bij 21% betaal je 63.000 euro btw, bij 6% slechts 18.000 euro. Besparing: 45.000 euro.
- Project van 450.000 euro: besparing loopt op tot 67.500 euro.
- Project van 600.000 euro: besparing van 90.000 euro, al betaal je op het deel boven de 200 m² wél 21%.
Die bedragen maken het de moeite om even grondig te checken of je in aanmerking komt ook al lijkt de situatie op het eerste gezicht complex.
Wat als je project al gestart is onder de oude regels?
Als je werken gestart zijn op basis van een bouwvergunning die werd afgeleverd toen de tijdelijke regeling gold, en de facturen ook binnen die periode vielen, dan genoot je van de regels van dat moment. Oude facturen die correct waren opgemaakt, worden niet herzien.
Zijn je werken echter gestart onder de oude tijdelijke regels maar loop je nu nog facturen op? Dan is het opletten geblazen. Laat je situatie checken door een btw-specialist of je accountant. De overgangsregeling heeft een einddatum gehad, en niet elk project valt daar nog onder.
Vijf situaties waarbij mensen denken dat ze recht hebben, maar toch niet
1. Je koopt een gesloopt perceel en bouwt er nieuw op. De sloop moet door jou (of in jouw opdracht) gebeuren als onderdeel van het project. Koop je een perceel waar al gesloopt is, dan is de maatregel in principe niet van toepassing.
2. Je laat slopen en herbouwen, maar verhuurt de woning achteraf. De woning moet je eigen hoofdverblijfplaats worden. Verhuur is uitgesloten, ook als je het maar tijdelijk doet.
3. De nieuwe woning is groter dan 200 m². Je verliest niet het volledige voordeel, maar enkel op het deel boven 200 m² geldt gewoon 21%. Veel mensen denken dat het alles of niets is, maar dat klopt niet.
4. Je bent bouwpromotor en verkoopt de woning meteen na oplevering. Dan gelden andere regels. De btw-verlaging voor sloop en heropbouw is niet bedoeld voor professionele ontwikkelaars die woningen bouwen voor de verkoop.
5. Je laat alleen de voorgevel staan en bouwt de rest opnieuw. Als de structuur van de woning niet volledig wordt afgebroken, is het juridisch gezien geen sloop maar een renovatie. En voor renovatie gelden andere (en strengere) voorwaarden voor het 6%-tarief.
De voorwaarden zijn strikt: volledige sloop, een nieuwe woning van maximaal 200 m², zelf bewonen, een geregistreerde aannemer, en een correct ingevulde verklaring op eer. Wie aan al die voorwaarden voldoet, kan op een gemiddeld project al snel 40.000 tot 70.000 euro besparen. Twijfel je of jouw situatie in aanmerking komt, raadpleeg dan een architect of btw-specialist voor de werken van start gaan. Na de opstart zijn er weinig mogelijkheden meer om bij te sturen.
